מס רכישה דירה ראשונה / יחידה

מס הרכישה הוא מס ישראלי המחייב כל אזרח בישראל לשלמו בעת רכישת זכות מקרקעין על פי חוק מיסי מקרקעין. המס רלוונטי עבור קניית נכסי נדלן כמו: מגרשים, דירות, בית פרטי וגם נכסים מסחריים דוגמת חנות או מחסן. מס הרכישה משולם לרשות המיסים בנוסף סכום הקנייה המשולם למוכר הנכס, ומשתנה בין נכס לנכס ובפרמטרים נוספים.

ברכישת נכס מקרקעין מחויב הרוכש – ככלל – בתשלום מס רכישה בהתאם לשווי הנכס הנרכש.

שיעורי מדרגות מס הרכישה הרגיל לדירת מגורים עומד על 5%-10%.

יחד עם זאת, תושב ישראל הרוכש דירת מגורים שזוהי דירתו היחידה בישראל זכאי להטבות בשיעורי מס הרכישה בגין רכישתה.

סימולטור חישוב מס רכישה של רשות המיסים

מהי דירה יחידה בישראל ומהו מס הרכישה בדירה יחידה?

דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור  (בעיקר כיום יהודה ושומרון).

לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997 או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית;

כמו כן, קיימות הוראות מיוחדות המסדירות את האפשרות לקבל פטור בגין דירה יחידה למשפרי דיון כלומר כאשר המדובר בהחלפת דירה יחידה אחת (או יותר) בדירה אחת אחרת (כאשר במועד רכישת הדירה החדשה טרם נמכרו הזכויות בדירה הנוכחית של הרוכש).

בכל מקרה, לצורך בדיקת היותה של הדירה דירה יחידה יראו כרוכש אחד –  את הרוכש, בן / בת זוגו (למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד) וכן את כלל ילדיהם (שאינם נשואים) וטרם מלאו להם 18 שנים;

חשוב להבהיר, כי קיימות הוראות נוספות ספציפיות לגבי קבוצות רכישה ומקרים מיוחדים ואין באמור לעיל משום תיאור ממצה של הוראות הדין.

עדכון מס הרכישה

שיעור מס הרכישה ומדרגותיו מתעדכנות כל שנה ב- 15 בינואר.

מס הרכישה הוא מס שונה מכל מס אחר שאנו מכירים. אנו מכירים את המושג “מס” כסכום המושלם לרשות המיסים על רווחים, ומס רכישה לעומת זאת משולם כאשר רוכשים. מס הרכישה ככל הנראה נקבע מאילוצי תקציב מדינתיים ובמטרה להשפיע על מחירי הדיור בישראל, ולכן מאוד דינמי ומשתנה כל שנה ושנה. מס רכישה נקבע בהתאם למדרגות המס שנקבעו, ככל שעסקת הרכישה יקרה יותר כך אחוז מס הרכישה על אותה העסקה יהיה גבוה יותר.

להלן מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה ראשונה, מעודכן לינואר 2021:

מדרגה סכומי המדרגה על חלק משווי הדירה שיעור המס
1 עד 1,747,865 ש”ח 0%
2 מעל 1,747,865 ש”ח ועד 2,073,190 ₪ 3.5%
3 מעל 2,073,190 ש”ח ועד 5,348,565 ₪ 5%
4 מעל 5,348,565 ש”ח ועד 17,828,555 ₪ 8%
5 מעל 17,828,555 ש”ח 10%


דוגמה חישובית:

בגין דירה יחידה – על פי הגדרת החוק – שנרכשה במחיר של 2,500,000 ₪ ישולם מס רכישה כמפורט להלן:

מדרגה חלק השווי שיעור המס מס לתשלום
1 עד 1,747,865 ₪ 0% 0 ₪
2 מעל 1,747,865 ש”ח ועד 2,073,190 ₪ – סה”כ 325,325 ₪ 3.5% 11,386 ₪
3 מעל 2,073,190 ש”ח ועד 2,500,000 ₪ – 126,810 ₪ 5% 21,341 ₪
  סה”כ   32,727 ₪

האם מס הרכישה לרוכשי דירה ראשונה שונה ממס הרכישה לדירה שניה?

התשובה היא כן, כבר מתחילת דרכו של מס הרכישה הפרידו הרשויות בין רכישת דירה ראשונה ורכישת דירה שניה, שלישית וכולי.  לרוכשי דירה ראשונה יש פטור עד סכום רכישה מסוים (1,747,865 ש”ח, נכון לינואר 2021) והקלות מס נוספות על מדרגות גבוהות יותר. חשוב לציין, שהפטור וההקלות המצוינות רלוונטיות כל דירה יחידה, גם אם לא בהכרח דירה ראשונה.

להלן מדרגות מס הרכישה לדירה שניה, מעודכן לינואר 2021:

  • 5% ברכישת דירה עד 1,294,770 ש”ח.
  • 6% על המדרגה בין 1,294,770 ש”ח ובין 3,884,295 ש”ח.
  • 7% על המדרגה שבין 3,884,295 ש”ח ובין 5,348,565 ש”ח
  • 8% המדרגה בין 5,348,565 ש”ח ובין 17,828,555 ש”ח.
  • 10% על המדרגה שמעל 17,828,555 ש”ח.

סיכום

מס רכישה הינו מס משמעותי שחייבים לקחת בחשבון בעת רכישת דירה או כל מבנה נדל”ן אחר, שיעורו הגבוה משפיע באופן משמעותי מאוד לגבי סכום עסקה הסופי. וכמובן, תוך התחשבות בין אם זו דירה ראשונה או יחידה שלכם, וכך אתם נהנים מפטור או מהקלה בשיעור מס הרכישה, הקלה משמעותית ברוב המקרים. אנו ממליצים בכל עסקה להתייעץ עם רואה חשבון שיחקור את הנתונים, ויחשב בדיוק כמה מס רכישה נצטרך לשלם.

 

 

להרחבה אודות מס הרכישה בגין דירה שאינה יחידה לחץ כאן >>