רכישה ומכירה של דירות בבית משותף ובתים פרטיים:
עסקת רכישה או מכירה את דירה בבית משותף או בית פרטי, הינן מבין העסקאות הגדולות שעושה אדם בימי חייו. בניגוד לסברה המקובלת, עריכת הסכם מכר לרכישה או מכירה של דירה, אינם הסכמים סטנדרטיים, אלא הסכמים הדורשים הבנה מעמיקה של תחום הנדל"ן וניסיון רב, בבעיות שעלולות להיווצר בעסקאות מסוג זה (לרבות עיקולים, מיסוי, בנייה שלא כדין ועוד).
משרדנו מעניק שירותי ייצוג בעסקאות מכר של דירות ובתים, החל משלב המשא ומתן הראשוני ועד להשלמת העסקה, המאופיינים:
בניסיון רב:
למשרדנו ניסיון עשיר של למעלה מ – 20 שנים, בביצוע מגוון רחב של עסקאות בתחום המקרקעין, לרבות ובפרט הסכמים לרכישה או מכירה את דירות בבית משותף או בתי פרטיים. ברבות השנים טיפלנו במגוון רחב של סוגיות ובעיות בעסקאות מכר אשר זכו לפתרון. המשרד מטפל גם בקשת רחבה של תביעות בבתי משפט, בתחום המקרקעין, וגם ניסיון זה תרם ותורם רבות להבנת התחום והבעיות האפשריות בעסקאות רכישה ומכירה של דירות ובתים.
במקצועיות:
משרדנו מטפל בכל עסקה בקפדנות ויסודיות על מנת להבטיח את זכויות הלקוח (המוכר, הקונה או שניהם).
ביצירתיות בפתרון בעיות:
פעמים רבות, כאשר מתעוררות סוגיות משפטיות או בעיות בהשלמת העסקה, נדרשת יצירתיות, על מנת להתגבר על המכשולים ולהשלים את העסקה.
באחריות מלאה עד השלמת העסקה:
הלקוח מקבל את האחריות המלאה שלנו, ככל שנחתמת עסקה, וזאת עד וכולל קבלת מלוא התמורה בידי המוכר והשלמת העסקה ברישום.
הטיפול משפטי של עורך דין בעסקה לרכישה או מכירה של דירה כולל, בין היתר:
בשלב המשא ומתן נקבעות בין הצדדים הסכמות מסחריות רבות ביחס לעסקה, אשר פעמים רבות, יקשה לשנותן לאחר מכן.
הסכמות אלה, עשויות לפגוע במי מהצדדים, ככל שאינן מתחשבות במצב המשפטי, התכנוני או הפיזי של הנכס.
כך למשל הסכמות ביחס לחלוקת התשלומים, מועד מסירת הדירה ועוד.
חשוב שכבר בשלב זה, יהיה מעורב עורך דין אשר יאזן בין הסכמות המסחריות בין הצדדים, לבין הצורך הבטחת זכויות הצד אותו הוא מייצג.
ככלל אנו ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים ובוודאי שלא לעשות כן, ללא קבלת ייעוץ קודם וספציפי ביחס לעסקה הנדונה.
בעיות אפשריות:
- חתימה על זכרון דברים מחייב אשר לאחריו מסתבר למוכר או לקונה, כי חבויות המס או היטל ההשבחה בגין העסקה גדולים מכפי שסברו.
- חתימה על זכרון דברים מחייב אשר לאחריו מסתבר לקונה כי קיימות בעיות פיזיות או אחרות בנכס, אשר טרם נבדקו על ידו במועד החתימה.
- חתימה על זכרון דברים, וקיומה של מחלוקת בין הצדדים האם הוא מחייב או לאו.
ועוד ועוד…
להרחבה בעניין ראו >>
בשלב זה נבדקות הבעלות בנכס, והאם ישנן מגבלות כלשהן לביצוע עסקה:
האם המוכר הינו הבעלים הרשום בנכס?
בעיה אפשרית: המוכר הינו יורש של הנכס שטרם נרשם ככזה.
האם המוכר הינו הבעלים היחידי בנכס?
בעיה אפשרית: המוכר מייצג קרוב משפחה נוסף אשר צריך לוודא שהוא מסכים לעסקה.
האם קיימים עיקולים, שיעבודים לרבות משכנתא על הנכס?
בעיה אפשרית: קיומו של עיקול או שעבוד אשר המוכר אינו מודע לו או טרם הוסר.
האם קיימת מגבלה אחרת להעברת הבעלות הנכס?
בדיקה זו צריכה נעשית הן במקרה שאנו מייצגים את המוכר (על מנת למנוע מצב בו הוא מצוי בהפרת הסכם מול הקונה) ובוודאי כאשר אנו מייצגים את הקונה.
בדיקת חובות ארנונה ומים ברשות המקומית.
בדיקת היטלי השבחה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בעיות אפשריות:
היטל השבחה אשר לא נלקח בחשבון על ידי המוכר, דבר העלול לעכב או לסכל עסקה.
אומנם עורך הדין אינו אדריכל ותפקידו שונה, אך פעמים רבות, ניתן לעלות בעיות במצבו התכנוני של הנכס, לרבות פגמים בהיתר הבנייה של הבניין או הנכס.
בעיות אפשרויות: חלק מהנכס בנוי ללא היתר בנייה או בחריגה ממנו.
אומנם תפקידו של עורך הדין שונה מתפקידו של מהנדס בניין, אולם פעמים רבות נוכל לסייע בתיאום ביצוע בדיקות פיזיות לנכס, באמצעות הפנייה למהנדס בנייה שזהו עיסוקו ומומחיותו.
שלב ניהול המשא המתן הסופי לקראת כריתת ההסכם הינו שלב קריטי.
בשלב זה מתקבעות ההסכמות החוזיות בין הצדדים ואנו אמונים על הבטחת זכויות הלקוח בעסקה, בין כאשר אנו מייצגים את שני הצדדים לעסקה, ובין כאשר אנו מייצגים את המוכר או הקונה.
בעריכת הסכם המכר, אנו מוודאים שההסכם ישקף את ההסכמות בין הצדדים ויגן על זכויות הלקוח אותו אנו מייצגים.
בעת ביצוע עסקת רכישה או מכירה של דירה נדרשים הצדדים לדווח על העסקה לרשויות המס, לצורך תשלום מס רכישה (על ידי הקונה) ומס שבח (על ידי המוכר).
יש למלא דיווחים אלה בקפידה על מנת להימנע מ"טעויות" מס.
לבקשת הצדדים, אשר עורכים גם בדיקה מקדמית של תשלום המס.
אנו מסייעים, באישור חתימת מסמכים הנדרשים לצורך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא, על ידי הרוכש.
בעיות אפשרויות:
סירוב של הבנק להעמיד הלוואה מובטחת במשכנתא לרוכש.
סירוב את המוכר לחתום על מסמכי הנדרשים להעמדת הלוואה מובטחת במשכנתא לרוכש.
אנו מבצעים את הרישומים הנדרשים עד להשלמת העסקה, כולל רישום הערות אזהרה.
בעיות אפשריות:
קיומה של הערת אזהרה קודמת.
הטיפול עסקת רכישת דירה מסתיים עם רישום הדירה על שם הזכאי לה.
השלמת הרישום, תלוי בקבלת האישורים מהרשות המקומית, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אישורי תשלום מיסים (רכישה ומס שבח) יפוי כוח חתום על ידי המוכר והקונה ועוד.